【名家觀點】期待落實居住正義
房市示意圖。記者朱曼寧／攝影
2023/01/09 02:54:49 經濟日報 彭建文（台北大學不動產與城鄉環境系教授）
「居住正義」，簡單來說，就是提供民眾「可負擔」且「好品質」的居住環境，讓民眾能夠安居樂業，但此看似非常卑微的基本生活需求，在國內卻是長期遙不可及的夢想，因為自民國七十八年（1989年）6月無殼蝸牛運動抗議高房價至今超過30年，所得停滯與房價飆漲已成為國人的夢靨，讓許多年輕人因看不見未來而直接躺平，或寧可買房子也不生孩子，使「高房價」、「高空屋率」、「少子化」、「高齡化」成為動搖國本的重大國安問題。
其實，房價飆漲背後的原因也很簡單，就是土地與不動產的投機炒作盛行、暴利豐厚，但政府的健全房市方案卻永遠治標不治本，因為背後隱藏複雜的金權政治糾結、繁榮不動產以振興經濟與金融的迷思、以及嚴重得過且過的鴕鳥心態。
我們深知，不解決洪水的源頭，僅在下游增加堤防高度，並無法真正解決洪災。
同樣地，在政府不積極處理造成房價飆漲的投機炒作下，儘管增加更多低利率房貸、租金補貼、或蓋更多社會住宅…等政策，其所能發揮的安居效果應微乎其微。
為遏止投資客的投機炒作行為，內政部早在民國一一O年（2021年）12月9日通過《平均地權條例》部分條文修正草案，增訂包括限制預售屋或新建成屋換約轉售、嚴懲炒作行為（可處三年以下徒刑或最高處5,000萬元罰金）、預售屋解約申報登錄、私法人購屋採許可制且五年被不得移轉、及增訂檢舉獎金制度等五大打炒房措施。
其後，該草案在民國一一一年（2022年）4月8日通過行政院會，但將爭議較大的炒房刑責部分刪除。但該草案送立法院後並未在5月排審，甚至在9月會期也未排審，刻意避開縣市長選舉的意味濃厚。
所幸執政黨在選舉後，願意重新推動此草案，並在去年12月21日內政委員會初審通過。
不過，是否能在今年1月9日順利三讀通過則仍有疑慮，例如有人認為在美國升息循環下，目前房價漲勢已放緩且成交量也明顯萎縮，通過時機並不恰當，或認為房市應回歸市場機制，應減少政府干預。
個人認為此次平均地權條例修法確實掌握健全房市的關鍵議題，故有以下幾點建議：
一、「平均地權」的核心價值是「地盡其利、地利共享」，以往國內土地與不動產市場投機炒作盛行，空地與空屋不但造成有限資源的嚴重誤置與浪費，炒房與炒地者也壟斷社會進步所創造的龐大不動產增值利益，可說相當的不公平不公義，且嚴重排擠其他產業的正常發展，甚至可能引發潛在金融風暴，此法案通過不但可使房價合理負擔，社會更加公平和諧，也有助於經濟與金融健全發展。
二、房市不健全與房價飆漲是國內長期的痛，在當前嚴重世代不公平與少子化下，應立即且果斷加以彌補，否則恐萬劫不復。
三、此次修法主要目的在於有效遏止投資炒作者，並淘汰惡質不良廠商，如此才能使更多優質且善盡 ESG 廠商出現，故此次修法不但不是打擊業者，反而是為業者創造更健全與永續的經營環境。
四、冰凍三尺非一日之寒，要使國內房市重回健全狀況，必然需經歷一些調整的陣痛，此誠屬正常的市場機制，我們期待此次修法能獲得朝野共同支持，並有充分的配套措施，減少與減緩調整過程的可能衝擊。
彭建文為台北大學不動產與城鄉環境系教授。
