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◆ 聯合報黑白集／國土法大亂鬥
◆ 經濟日報社論／央行打炒房 強力抑制投機
經濟日報社論／央行打炒房 強力抑制投機
2024-09-21 00:16 經濟日報／ 社論
我國中央銀行也於當日下午舉行理監事會，不但未跟進聯準會，還採取緊縮措施。 聯合報系資料照
美國聯準會於台灣時間9月19日凌晨宣布，自民國一O九年（2020年）之後首度降息2碼；我國中央銀行也於當日下午舉行理監事會，不但未跟進聯準會，還採取緊縮措施。由於國內銀行不動產貸款集中度在8月底時接近歷史高點，故央行決議調升存款準備率一碼，並進行第七波的選擇性信用管制。此波打房措施的力道遠勝前六波，預期國內房價即將反轉；不過，由於央行仍維持重貼現率於2%的低水準，因而短期內房價應不至於大幅下挫。
央行此波打房採取下列四項措施：一，新增規範自然人名下有房屋者之第一戶購屋貸款不得有寬限期；二，自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成降為五成，並擴大實施地區至全國；三，公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款之最高成數由四成降為三成；四，餘屋貸款最高成數由四成降為三成。換言之，除無房的首購族外，其餘換屋、多屋者及建商的自備款皆較以往增加一成，且無法再如同過往享受免還本金的二、三年寬限期。
民眾購屋必須經過下訂金、簽約、申請房貸、申貸成功及移轉權狀等流程，而此程序可能耗費數月。因此，央行此波打房會出現兩個效果：首先，處於上述程序進行式中的非首購族，可能會因突增的一成自備款而放棄買房，而建商也可能因餘屋可貸成數減少，而加速釋房。其次，不論是否為首購族，都面臨銀行可能會因存款準備率增加，導致可貸資金減少，因而上調房貸利率。上述兩個效果必然會降低民眾買房以及增加建商釋房誘因，故可抑制房價上漲。
央行此波打房是因近兩年即使已多次升息，但國內房價仍持續上漲。由民國一一一年（2022年）第2季至今年第2季，中古屋房價平均上漲8.4%。而上漲主因是央行升息幅度和緩、經濟部凍漲油電價，以及新青安方案的優惠房貸。由民國一一一年（2022年）3月迄今，央行雖曾上調重貼現率3碼半，但從民國一一O年（2021年）2月迄今，重貼現率持續低於消費者物價指數上漲率，故驅使國人向銀行借錢，尤其是借市場利率最低的房貸。
其次，在民國一一一年（2022年）初發生俄烏戰爭後，國際原油及天然氣價格大漲。為穩定民生物價，經濟部僅微調油、電價，因而造成台電公司在今年7月底時，累積虧損達資本額的七成五。而這種以人為手段掩蓋物價上漲的方式，也為央行合理化其緩和升息的政策。
最後，近來的新青安方案對房價有推波助瀾效果。自去年8月起，對資產相對不足的年輕人，財政部提供較市場房貸利率便宜0.5%的房貸利率。這導致在今年7月時，新青安房貸占五大公股銀行房貸比重的38.2%。此種優渥的房貸措施，刺激年輕人買房需求，因而推升房價。
不過，由於下列兩種力量的互相牽制，央行短期內面臨升或降息兩難。首先，美國聯準會近日已降息，且各界預期其年底前會再降息2碼。為避免新台幣相對美元升值，央行因而有降息壓力。其次，核三停役及碳費即將課徵，恐使央行必須升息以撲滅通膨。核三廠二號機組將於明年5月停役，而台電預計以天然氣發電補足核三占全國發電量7%的缺口，故預期未來每年發電成本會增加318億元，也因而增加電價調漲壓力。另外，環境部預計從明年起，以階段式上調方式課徵碳費，也會迫使廠商將增加的成本轉嫁至消費者。
央行第七波的信用管制措施，是史上最重的打擊炒房投機，對房產投資客必然有連帶影響，因此短期內明顯有抑制房價上漲的效果，長期來看，由於台股與美股間，以及股市與房市間的高度連動性，如果美國因經濟低迷而連續降息，屆時國內房價或許會出現較大跌幅。
聯合報黑白集／國土法大亂鬥
2024-09-21 01:42 聯合報／ 黑白集
國土計畫法能否如期在明年4月30日上路，還是未知數。 圖／聯合報系資料照片
國土計畫法幾乎快演變成大亂鬥了。先是中央與地方鬥，接著藍綠加入戰場，但戰火很快在綠營內部引爆，並且燒進行政院。連賴清德總統都按捺不住，要把政院代表叫到民進黨中常會，確認有收到常委意見，政院要聽黨的話。
國土法通過八年，配套與溝通都不足。在賴政府眼裡，民眾抗議、縣市意見、藍營質疑，都不算什麼，卻沒料到內部變生肘腋，不能再戴藍綠眼鏡思考國土分區，更不能用鬥爭手法處理國土計畫。
內政部長劉世芳砲打地方，還能威風凜凜，但農業部前後任部長互槓，就有點尷尬。政委陳金德問了句「做過民調嗎」，農業部坦承百分之九十九農會都反對，更讓劉世芳發現，原來已陷入地方有疑慮、農民很焦慮、黨內不支持、修法來不及的四面楚歌困境。
陳金德更有力的質問是「黨籍立委都同意嗎？」有綠委帶鄉親堵行政院長陳情，也有綠委當面向賴清德建言，更有廿二位綠委聯合呼籲暫緩實施，民進黨中常委也紛紛表態反對。果然茲事體大。
賴清德出手了。他在民進黨中常會上指示政院整體評估，責成政策會整理常委意見給行政院，又擔心被當耳邊風，特別點名政院代表列席常會聆聽常委指示。雖然立法院開議後，政院代表副閣揆鄭麗君未必走得開，不過，聽國會的話或聽黨的話，這不是問題。
聯合報社論／央行出重手收拾得了新青安之亂？
2024-09-21 03:13 聯合報／ 社論
央行總裁楊金龍18日宣布第七波房市信用管制，揮出史上最重「打炒房拳」。 圖／聯合報系資料照片
美國聯邦準備理事會終於開啟四年來首次的降息之門，但台灣的中央銀行不但沒有跟進，反而再度出重手打炒房，祭出第七波選擇性信用管制與調升存款準備率零點二五個百分點，目的在抑制「新青安房貸」帶來的全國房價飆升與銀行業房貸水位枯竭之亂。然而，打炒房並非央行單獨之責，政府必須上下齊心獲取共識，否則央行也只是螳臂擋車而已。
去年八月蔡政府根據賴清德競選總統政見推出的新青安房貸政策，原本用意是幫助買不起房的年輕人購屋，但政策欠缺周延思考，嚴重攪亂全國房市、金融業，房價飆得離譜，民眾紛紛向銀行高槓桿貸款購屋，買房的年輕人背負著沉重的房貸，買不起房的民眾更買不起，政策結果大幫倒忙，徒然肥了建商、多屋族、炒房客，更埋下未來可能發生房貸大量違約風暴的隱患。
央行總裁楊金龍表達了對目前房市的憂心，他說，「央行分析結果，現在房市情況，比歷史高點時更加嚴峻」；他撂下重話，「要給投資客、投機客一個 lesson（教訓），不是想貸多少就貸多少，房市必須 cool down（降溫）」。
事實上，這一年房市強大買氣與房價飆漲，把銀行業的房貸水位用到接近枯竭，就是新青安房貸催出來的效果。根據財團法人聯合徵信中心統計，光是今年第一季房貸族就又增加近五萬五千人，是自有這項統計以來的最高紀錄。第一季平均每位房貸族的貸款金額是九百七十七萬元、貸款成數中位數是百分之七十九點二，均創歷史新高，而且跟新青安貸款上限一千萬元、最高八成的規定若合符節，顯示房貸族幾乎都把新青安用好用滿。
建商瞄準新青安催出來的旺盛買氣，拉抬房價完全沒有客氣。今年第一季六都平均房價又漲了百分之六以上，有些區域甚至漲逾一成；而且預售屋和中古屋的房價差距越拉越大，部分地區的價差甚至超過一倍，建商炒作痕跡明顯。很多年輕人本來還不想買房或自覺買不起房，但看到房價衝得這麼快，擔心再不買房就更買不起了，只好把新青安的貸款額度用到最高，並利用五年「還息不還本」的寬限期，把五年後要全額繳本息的沉重壓力拋諸腦後。
央行發現，這一年來房貸餘額暴增五千億元以上，至少二十一家大型銀行房貸水位竟然不到一年就快速接近銀行法上限。另外，到八月底止，全體銀行業不動產放款集中率高達百分之卅七點五，逼近歷史高點。銀行業放款大量集中流向不動產、建商不手軟的炒作房價、購屋族超出能力的高槓桿貸款，這些都是金融風暴山雨欲來之前的強烈訊號。
眼見新青安之亂越來越嚴重，央行要求銀行業自主管理房貸業務，總統府、行政院卻先後出面彰顯權威，一方面否認有限貸令，一方面又說要找央行開會提出令民眾安心的方案，消抵央行的獨立專業以及政策力道，市場幾乎不太在乎。這也難怪，楊金龍說，這次央行花在規劃第七波選擇性信用管制的力氣、時間與承受的壓力，不輸前六波的加總。
雖然央行說府院沒有介入，但新青安卻彷彿成了賴政府碰不得的新神主牌，央行重拳力阻房市泡沫與金融風暴，還得小心翼翼繞過青安族。不過，在美國聯準會打開寬鬆貨幣政策的降息循環後，市場普遍預期全球利率可能再往下降之際，央行第七波打房措施能有多大效果？市場即將面臨的違約亂象如何妥善處理？新青安放火燎原捅出的後遺症才剛開始，需要府院及財政部、內政部等相關部會齊心共同承擔處理。
