◆ 　章定煊／再好的房地產題材也禁不起炒作

章定煊／再好的房地產題材也禁不起炒作

2022-11-28 05:08 　聯合報／ 章定煊／景文科技大學財務金融系副教授

這兩年看到只要沾到台積電的房地產題材，都會大漲。即使最近房地產行情因為歐美各國的貨幣緊縮開始出現不穩，這些區域的一些專家還是跳出來說半導體產業有多穩定、回台投資力道有多凶猛、有大量的工程師已經進駐買房、後面還有大把的工程師等著要來。這些專家的理由對不對？都對。只是要推論到現在這些區域的房價穩若磐石、甚至還有機會噴發，就需要思考一下。我指的不止是台積電題材區域、包括谷歌題材、艾司摩爾題材…都需要仔細的再重新評估。

我最近看到一些關於對岸杭州房市的消息，故事大概是民國一○七年（二○一八年）許多一線中國網路公司從北京遷移至杭州，當然杭州當地無法提供足夠的人才，這些網路公司就開出高薪，吸引外地人才進駐，這些人都必須在當地定居。對敏感的投資客來說，一大堆高薪的軟體工程師要來杭州買房，看就知道是妥妥的韭菜，來自深圳、溫州等各地的炒房團大舉進駐杭州，把杭州的房價炒到直逼對岸沿海一線城市，準備要來好好的割一波韭菜。

這兩年對岸政策轉變，加上國際大環境不佳，網路公司表現黯淡。即便如此，網路公司還是有如預測進駐杭州，但是擴張力道大減；軟體工程師如約抵達，但是人數不如預期，消費能力也大為下降。然後杭州的房價由高點直線墜落，價格不是打折就算了，是直接骨折。很多想來割韭菜的投資客，都變成來送人頭的。

從杭州的故事來回頭檢視台灣兩年的房市噴發，一條輕軌的建設被渲染成能打通地區交通任督二脈、一個知名大賣場進駐就吹捧成讓地方繁榮成信義計畫區；電子半導體廠的設立，被炒作成能帶來數都數不完的傻白甜工程師，捧著白花花的銀子搶著要存到投資客的帳戶。軌道建設是真的、大賣場帶來的人潮也是真的、半導體的投資也是真的，只是房價被過度炒作到超過蛋黃區的房價，剩下就是想割韭菜者彼此間的殘殺。

這是目前某些炒作過度區位的狀況，黃雀一直大喊聽滿樹的秋蟬在叫，好吸引貪心的螳螂過來補食，螳螂自己以為是獵人，其實只是進入陷阱的獵物。至於自住首購族會不會在這個過程中受益呢？基於台灣房價向下僵固性，房價上漲時，熱錢會競逐房市，首購族所得追不上房價上漲；房價下跌時，首購族脆弱的財務特性，所得信用的收縮幅度又會高於房價下跌幅度。妥妥的韭菜命。

無論如何，在緊縮時期，許多房地產題材都會備受考驗，重點不在於這些題材真實與否，而是要重新評估題材過去有無被過度膨脹。再好的房地產題材也經不起過度炒作，這是現在有意購屋者應有的風險意識。