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110.1112（五） 周行一 ／如果我是你，會儘快參與都更（上）
周行一 ／如果我是你，會儘快參與都更（下）
2021-11-27 06:32 聯合報 / 周行一（作者為政大財管系教授）
圖／聯合報系資料照片
（註：本文特別感謝同事陳明吉教授與我做相關的討論）
前篇我們提到，關於都更案的誘因，建商與地主幾乎是對立的；而建商的利潤公式可簡化成「新大樓房價×（1－地主分配比率）－建築成本」，土地價值高的地區，地主分配比率高，在建築成本也攀高的情況下，決定都更的主要因素是就是新大樓的房價了。
如果你的房子不在蛋黃區，早點接受都更可能是好的。老舊的房子多為低樓層，樓層愈低，屋主的土地面積愈大，在固定的建蔽率及容積率之下，每個屋主能分到的室內面積即愈大，因此參與都更的誘因比較大；只要房價夠高，建商有利潤，都更即可能成功，但是通常在蛋黃區的房價才夠高。
非蛋黃區的老屋房價不易漲，有幾個原因。
少子化是不易逆轉的趨勢，未來台灣的人口不僅會減少，還會老年化，對新屋的需求將減少；且台灣的外來移民人口數很少，無法形成大的購屋需求；台灣的房價所得比過高，已迫使年輕人在非蛋黃區購買小坪數的房子，而且許多人因長輩幫忙負擔頭期款才有能力買房。由於台灣的所得增加率不高，年輕人不易很快可以換房子。
台灣的高房價房（或是所謂的豪宅）只有少數富豪負擔得起，他們一個人已經擁有多棟房子。依政府估計，現在空屋率為百分之十左右，雖然空屋率很難精確計算，但是基本上房屋數超過家戶數才形成空屋，少子化的情況下，家戶數不易增加。現在買自住房的人多不願買老舊的公寓，新屋多位在離蛋黃區較遠的新開發區，新屋數增加，老舊屋數沒有減少，反映的是台灣財富有愈來愈高比例在房地產，除非大家一致相信房價會一直漲，對房子的需求遲早會鈍化，雖因許多房子為有錢人擁有，他們握有房地產的期間可以很長，但是如果有大的經濟衝擊，他們也會是造成賣壓很大的一批人。
就算你的房子位在蛋黃區，也應該儘量參與都更。每次都更，房屋數都會增加，只會造成未來房價更不易漲，導致以後想要都更的人無法如願，以後當民眾開始了解了這一點，都想參與都更時，都更條件就會愈來愈糟，甚至無法都更。
在未來房子的供給多於需求的趨勢下，早點都更是好的，尤其如果你的房子老舊，老房子的建築安全性低很多，不僅耐震力較低，火災風險也較高，換成較安全的新房絕對有必要；且如果你的房子沒有電梯，年紀大了以後爬樓梯會很辛苦。
房子其實是買來住的，不要想它的金錢價值，好的居住品質可以帶來的人生喜悅，遠比將來可以留給後代多少錢實惠得多。而且新房子也比老舊房子環保，有新房子住，又可以幫助下一代的環境永續，不是很好嗎？只要建商不貪婪，提出的條件合理，就接受都更吧！
