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周行一 ／如果我是你，會儘快參與都更（上）
2021-11-12 04:33 聯合報 / 周行一（作者為政大財管系教授）
許多人盼望都更，但是不願接受建商的都更條件。記者張睿廷／攝影
如果你有一棟老舊房子，正有都市更新的機會，我是你的話，會盡可能及早接受都更。
許多人盼望都更，但是不願接受建商的都更條件，原因通常為大樓蓋好後分配到的面積比原來的房子少，或是看到房價正在漲，覺得等一陣子以後可以分更多，反正到時就算都更不成，把房子賣掉也划算。
為了幫助你了解早點接受都更較好，我們先試著了解建商的商業模式。建商通常以三比七或四比六比例與地主分配大樓蓋好後的價值，土地價值愈高，地主分配比例愈高，在三比七情況下，地主分七成，建商分三成，四比六就是地主分六成。
現在的建築成本大約是廿萬元台幣一坪，假設大樓蓋好後總價值為一百萬元一坪，分配比例是三比七，那麼地主拿到的價值是七十萬，建商拿到卅萬，因為成本是廿萬，建商利潤是十萬一坪，稅前淨利率是百分之五十。假設地主土地價值也是七十萬，扣掉公設，現在通常是百分之六十五，分配後得到的室內面積很可能比以前小。所以公設比愈高，地主的意願可能愈低。
對建商而言，新大樓房價愈高、建商給地主分配比率愈低（通常是因為土地價值相對愈低）、建築成本愈低，建商獲利愈高。對地主而言，新大樓房價愈高、建商給地主的分配比率愈高、公設比愈低，地主利益愈高。其實公設比低不見得對地主一定有利，如果公共設施規畫很好，反而可能有利房價，且因建築成本可能較低，對建商也有利，但是一般而言，地主希望室內面積大一些。
所以建商與地主的思考因素，幾乎都是對立的；對建商有利的，對地主即不利，但是對兩方都有利的，就是新大樓房價及建築成本—房價愈高愈好，建築成本愈低越好。由於最近房價在漲，尤其是高雄及台南地區，台北地區高價房子漲幅也大，雖然建築成本也在漲，現在建商利潤高，其實正是地主參與都更的好時機。
但是房價漲時，地主反可能「惜售」。由於台灣人房價經驗通常是正面的，這次房地產榮景又強化地主印象。自從六十年前台灣開始蓋公寓房子，長期房價複利報酬率可達百分之八，因此民眾會認為再等一下，將來都更機會將更好。可是地主應思考下列幾個因素：
未來讓建商有誘因做都更，必須是房價高及建商分配比高地區。政府放寬容積率，讓建商可以在一定土地面積上蓋更高的樓，會增加建商誘因，但是決定建商決策的仍舊是利潤率，由於地主不願接受低的分配比，最終還是房價決定都更機會。但是高房價地區（俗稱蛋黃區）地價高，地主想要分配比也高，而低房價地區建商誘因低，且因為總有地主不願都更，導致都更不易進行，許多新建案開發在建商多年養的地上，或者是新開發地，而非都更地。
110.1127（六） 周行一 ／如果我是你，會儘快參與都更（下）
