◆ 　黃耀輝／害青年不安的新青安房貸

◆ 　丁予嘉／利差交易+美國降息

黃耀輝／害青年不安的新青安房貸

2024-08-30 01:19 　聯合報／ 黃耀輝（台北商業大學財稅系教授）

蔡政府八年的住宅政策一敗塗地，給她「死當」是剛好而已。

無論是內政部實價登錄計算的住宅價格指數，或代表預售、新屋的國泰房產指數，或代表中古屋的信義房價指數，都創下歷史新高。尤其，今年第二季國泰指數是蔡英文上任時的兩倍多，顯示全國房價至少漲了一倍以上，六都及新竹縣市的漲幅，更是可怕！

也難怪，全國房價所得比，在蔡英文上台時低於九倍，她下台前的今年第一季已暴增到十點四倍，年輕人「買不起」從失望轉為絕望。房貸負擔率超過百分之四十四，房價負擔力在偏低等級繼續惡化，許多買房的快速淪為房奴。主計總處租金指數也連十五年上漲，近三年更是暴增到直追物價上漲率，「租不起」成為更弱勢的新夢魘。

由此可知，蔡政府的「房地合一稅2.0」、平均地權條例的禁止預售屋轉售換約，以及「囤房稅2.0」，房租補貼或社會住宅政策，以及央行的升息及六波選擇性信用管制，對於「抑制房價」或是「平抑房租」毫無綜效！

蔡政府的政策無效就算了，更嚴重的是，賴總統在去年競選時，推出的「新」青安貸款政見，將優惠貸款金額擴大到一千萬，利息補貼再加一碼，貸款年限延長至四十年，寬限期延長為五年。對青年弱勢雖極其誘人，卻是包著糖衣的毒藥；對房市則是提油滅火，反而成為房價、房租繼續飆升的罪魁禍首。

對購屋能力處於邊緣的青年弱勢而言，雖可比一般房貸節省十萬多的利息，但長期的利息總支出高達四、五百萬。寬限期雖可減輕剛購屋初期的還款壓力，卻易產生財務幻覺，而疏於長期財務規畫；等寬限期結束後，每月還本付息支出就驟增兩倍以上，驚覺自己淪為「房奴」為時已晚。尤其新青安貸款的總房價超過一千萬的就占了六成，在未來利率提高時，很可能還不起房貸，而發生類似美國民國九十六年（二○○七年）的「次貸風暴」。

四十年的貸款期限，更是有如不見天日的陷阱。目前新青安貸款有將近三成為四十歲以上的中年人，這些人八十歲準備要住進養老院時，還扛著房貸，下半生怎可能安心成家？

新青安貸款表面上降低需求者入手門檻，最大敗筆卻是必然造成房市需求大增，進而導致房市價量飆升。第二季的六都建物買賣移轉棟數年增率百分之廿八；都會區房價指數年增率也超過百分之十二，就是明證。在預期心理下，又造成申請房貸、建融的案件和金額暴增，以致於不動產放款集中度逼近歷史新高，更觸及銀行法第七十二之二條的上限，在央行關切下，銀行開始限貸，又衍生違約風險和交易紛爭。

於是，愈晚進場的青年弱勢，受到愈多的雙重傷害。一是房價漲幅超過優惠利率節省的利息，造成更多弱勢買不起。而就算買得起，或買到房屋，也未必能及時申請到房貸。結果就是絕大多數的青年弱勢，成為賴總統錯誤政策下的受害者。

賴總統上台百日，新青安房貸已害得青年惶惶不安，若住宅政策再不改進，恐怕遲早會有覺醒的青鳥對他反撲而來。