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【名家觀點】孫振義 / 使用權住宅能實現居住正義？
2023/02/10 00:30:13
經濟日報 孫振義 （作者是政治大學地政學系教授）
房市示意圖。記者朱曼寧／攝影
政府為了兌現「居住正義」的承諾，民國一一二年（2023年）開春新內閣上工後，內政部就傳出正在硏擬規劃「使用權住宅」的消息。槪念上「使用權住宅」係擬由財政部國產署釋岀公有土地，由政府興建住宅後讓民衆可用較低價格購買20、30年的房屋長期使用權，亦即民衆並不會擁有建物所有權與土地所有權。
通盤評估，使用權住宅相對比台灣旣有的地上權住宅、只租不售的社會住宅而言，理當要在價格上、使用彈性、稅負減免上更具競爭力，然而，政府這項創意發想在實務上究竟可行性如何？確實値得細細探究。
一、價格競爭優勢：無論是沒有土地所有權的地上權住宅，抑或是連房屋所有權都沒有的社會住宅，對民眾而言，都能以較市面上的住宅低價許多的負擔獲得棲身處。然而使用權住宅是一次購足20、30年的使用權，倘若將來租屋市場的房租上漲可期，使用權住宅就有屆期前永不漲房租的絕對優勢。
但缺點是民衆得一次掏出大額繳付，相當於是有購屋頭期款或具備預售屋購買能力。民衆面對購屋抗通膨、享有整體房價上漲紅利的誘因下，是否寧可選擇能大幅降低居住支出壓力的使用權住宅？確實値得觀察。
二、容許便用期限：除了能享受於搬家過程的少數民衆之外，追求安穩住所應是多數人的基本訴求。相對於只租不售的社會住宅，一般戶承租資格最長僅六年，便用權住宅動輒20或30年的使用期限，與地上權住宅一樣都能夠讓民眾在居住上更具穩定性。對很多人而言，擁有一個安穩的家是基本需求，能夠精心布置與裝飾居所空間，更是畢生夢想。沒有能力買房的民衆，除了寄人籬下的租屋或向政府申請較能長期租用的社會住宅外，如果能夠使用長達20、30年的使用權住宅，或許也是另一種折衷選項。
三、稅負支出差異：購買地上權住宅的繳稅與支出包含房屋稅與地租，因不擁有土地所有權，故不用繳付地價稅。由於地上權住宅擁有房屋所有權，所以房屋稅也是每年都要繳付，其按房屋現値採差別比例稅率計算。另外，地上權住宅雖不用繳付地價稅，但也是每年都要繳地租，通常以土地申報地價3.5%至5%計，亦即若公吿地價不斷調漲，地租會愈來愈高。使用權住宅因為不具有房屋所有權，故相對上更少了房屋稅支出，相對上是稅負更輕。
然而，有鑑於一般自用住宅地價稅僅爲申報地價0.2%，地上權住宅與使用權住宅的地租，似乎較一般自用住宅地價稅高出許多，恐相對沒有比較優渥。
四、各項權益多寡：擁有使用權住宅的民衆，就目前法令框架而言，似乎除了有限的便用權利外，對於專用部分的建築物修繕、改建決定權，甚至對於社區之區分所有權人會議的參與權利可能都沒有。按《公寓大廈管理條例》規定，所謂「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有「所有權」，亦即沒有建物與土地所有權的使用權住宅民衆，是不具備參加「區分所有權人會議」爲共同事務及涉及權利義務之有關事項討論之權。簡言之，購買使用權住宅的民衆就像是個普通的長約租客，只是房東改爲政府、租約期可長達20或30年、且原則上不漲房租價格而已。
為了實踐居住正義的承諾，政府絞盡腦汁陸續推出社會住宅、租金補貼、包租代管等政策後，今又抛出「使用權住宅」槪念試水溫。然而，由於政府的資源與公有土地數量的侷限，爲讓公帑與資源達到最有效的運用，這項貌似「長租型社會住宅」的新產品究竟能否獲得民衆與各界人士的靑睞與認同，誠有待相關單位先針對各種可能的疑慮預作規劃與配套，並且針對預設客群進行意見徵詢與調査分析，方能強化「使用權住宅」的優勢與購買誘因，最終抉擇是否令其納入未來居住政策施政的一環，
政治大學地政學系教授
