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馬凱／房價回不去了嗎？

2021-10-08 03:37 　聯合報 / 　　馬凱（作者為經濟評論者）

台灣房價高攀不下，房價所得比連續三年向上攀升，已躋身全球前九名 本報系資料庫

儘管新冠疫情繼續在全球肆虐，除了出口之外，台灣也有許多行業因而受到重創；但房價依然高攀不下，台灣的房價所得比連續三年向上攀升，已躋身全球前九名，成為民怨的首要淵藪。

為此，政府推出「健全房地產措施」，中央銀行一年之內也三度打房；然而房價仍然持續升高，營建業者甚至高喊「房價愈打愈高」。當立委質詢央行總裁，「一般人都買得起房的價格，可否回去？」楊總裁坦言，「這目標太難了。」

讓人民買得起房，真有那麼難嗎？這當然不僅是央行的責任。因為這涉及整個政府的每一個環節。但最根本的，就是這個政府真正關心人民居住的權利，謀一枝棲、找一個遮風蔽雨的屋頂之疾苦，有決心穩定房價。

可悲的是，從過去卅年的歷史來看，答案十分明顯！但即使有心，就有可能讓房價回到一般人都買得起的水準嗎？答案也十分明確，端看主政者為與不為耳。眼前就有一個活生生的例證：我們亟欲追隨其腳步的先進國家德國，早達成這個目標。我們即使不才，只要模仿抄襲，也能克竟其功。

首先要做的，就是鄭重宣示，這個國家不容許炒作住房；不但公開對全民宣誓，而且竭盡全力將此入憲，並修法對炒作者加以嚴刑峻罰，除了鉅額罰款，重者還會鋃鐺入獄。

但對於如何判定炒作，就需要一個有效的監督機制，配合實價登錄制訂定恰如其分的訂價基準，與公正的評斷機構，使每個建商與售屋者皆知所遵循。

然後即可配合市場機制，努力達成供求平衡，一旦發現某區域房價有蠢動趨勢，即有效地調節供給，盡早消弭。為此政府必須掌握多元建屋管道，提升建屋彈性，寬鬆相關管制，以確保使命必達。

相對於供給，需求面更應合理抑制，設法消除投機性乃至投資性的不必要需求。此類需求源自兩個因素：一是預期房價將顯著上漲，而享受優於其他資金用途的報酬；一是租稅成本偏低，在相同的報酬下比其他收入更為划算。前者在上述各項措施發揮成效，使房價止漲乃至緩漲的情況下，即可達成。後者更為簡易，只要將房地產的持有稅及資本所得稅調整到與先進國家看齊，問題即可迎刃而解。

當房價趨於穩定，並且政府宣示堅持而恆久的決心加以維護時，一般家庭即無需身背重債含辛茹苦拚盡全力購買住房，因為早買晚買情況並無差別。此時住房的租賃價格也會隨之趨穩，尤其在監督機構的嚴正管制之下，房租也因消除炒作而達到合理水準。於是許多家庭會在健全的租屋市場中租屋而居，更無心急急買房。

不過，就目前名列前茅的房價所得比而言，維持穩定的房價必不能以此為基準。幸好在通膨的催動下，以美國為首的貨幣寬鬆與超低利率政策即將退場。當市場資金供給逐漸退回正常水準，利率持續攀升，全球房市泡沫破滅，房價自會重回合理水準；屆時再啟動上述機制，買得起的房價就回來了。