◆ 【專家之眼】30年期房貸就是房價推手
◆ 【專家之眼】小馬可仕當選總統，南海定時炸彈移除
◆ 【專家之眼】戰爭機率升高下的蔡政府手足失措？
◆ 【專家之眼】北約東擴—實力提升抑或負擔增加
【專家之眼】30年期房貸就是房價推手
2022-05-17 07:53 聯合報／ 曾志超／中華經濟與金融協會副秘書長
房價高漲，購屋族以時間換取空間，卅年房貸逐漸成為主流，但央行未來不排除限縮房貸期限，專家認為首購族購買力下降，可能轉回租屋市場。圖／聯合報系資料照片
上週傳出央行有意限縮30年期以上的房貸，引發房地產業的恐慌，並稱其為房市「核彈」。雖央行隨即否認將全面限制，但該議題仍引起市場熱議，確實有必要重新檢視超長年期的房貸的必要性。
我國《銀行法》原本對房貸期限設定為二十年，民國 84 年(1995年)修訂第38條：「銀行對購買或建造住宅或企業用建築，得辦理中、長期放款，其最長期限不得超過三十年。但對於無自用住宅者購買自用住宅之放款，不在此限。」正式將房貸期限延長至三十年，並增加後段「無自用住宅者購買自用住宅之放款」之例外。
金管會開放30年期的房貸以來，逐漸成為國內消費者的歡迎，甚至推出長達40年的房貸。引用業者的推算，若以年利率1.6%為基礎，20年期房貸一千萬台幣，每月負擔同樣的費用，改用30年的就可以增加約四成的金額，貸款金額可達1,392萬，大幅提高購買不動產的意願。
根據統計，30年期以上的房貸，已占整體房貸的四成，若央行限制長年期的房貸，將使得不少消費者無法取得貸款或降低購屋意願，因而引起房地產業者的高度緊張。
內政部3月31日發布的房貸負擔率指標顯示，去年第4季全國及6都房價負擔能力指標，本季全國房貸負擔率為37.83%；全國房價所得比為9.46倍。其中又以台北市及新北市最為嚴重，房貸負擔率分別為 65.09%及 50.02%；房價所得比各為 16.29 與 12.52倍。簡言之，雙北房價飆升，若將所得全數來繳房貸，需十餘年不吃不喝才能還清房貸；房貸占家庭收入的比例相當驚人，以中位數觀之，台北市家戶有約三分之二的收入都拿來支付房貸。
再觀察另一項指標，顯示國人貸款年齡有逐步提升的趨勢，查詢財團法人金融聯合徵信中心整理的房貸統計分析表-年齡別資料，民國 110 年(2021年)第4季，35歲到40歲的國人房貸比重最高，占全體房貸案件19.21％；其次為40歲到45歲民眾，占比17.38％，合計35歲到45歲年齡層的國人房貸申辦件數，高占全體購屋申辦者的36.59%。
國人購買房屋的目的，就是要擁有一個安全的避風港，退休後生活無虞。然而，這些35歲到45歲主力貸款族群若是選擇30年期的房貸，又購買雙北的不動產，不但須將過半甚至三分之二的所得都用來支付貸款，甚且將持續繳納貸款至65歲到75歲。
由於該年齡層的勞保退休年齡為65歲，導致多數人都已經退休了，還要煩惱房貸問題，掏空所有的退休金。如此人生可真是悲慘至極！
超長年期的房貸，拉長還款期間，宣稱「減低一般民眾房貸之負擔」，實務上卻是讓購屋者購買超乎其能力的不動產，提高其金融槓桿，可能成為購屋者一生的夢魘，使其後半生都在還貸款，並排擠其他的商品購買力。唯一的受益者，就是房市相關業者。蓋超長年期的房貸，鼓勵經濟弱勢者與投機客進場購屋，進而推升房價，讓建商與房仲荷包滿滿。
當市場如當前的經濟環境，進入升息循環時期，房貸負擔率也將水漲船高，這些經濟弱勢者將承受極大的壓力。倘通貨膨脹問題無法解決，升息恐成為長期趨勢。可能重演民國 93-97 年(2004年到2008年)我央行升息16次歷史，將重貼現率從 1.375%升到 3.625%，屆時房貸利息翻數倍，許多房貸族不堪負荷，不動產淪落法拍，房市面臨泡沫化危機，還將衝擊金融業。央行於升息起階段適時踩煞車，只是剛好而已。
【專家之眼】從東協美國高峰會 看印太經濟戰略前景
2022-05-17 07:59 聯合報／ 盧信昌／台大副教授
美國總統拜登（前排左五）十二日在白宮與東協領袖合照。法新社
原定在今年三月底的28跟29日召開，卻因故延期的美國與東協高峰特別會議（the ASEAN-US Special Summit），終於在拜登出訪東亞國家的一星期之前，順利在5月12日的美東時間於華盛頓舉行，而有了禮尚往來的良好氣氛。
就在今年三月初，東協十國組織的輪值主席國，高棉，傳出有成員國高層因為議程安排衝突，而未能出席在三月底的特別高峰會；路透社旋即透過向高棉外交部長，Prak Sokhonn，做查證，確定會議延期。有趣的是，幾天前美國白宮發言人，Jen Psaki，才在記者會上提出確切的會議時間；並強調緊密連結東協與美國的關係，是拜登政府應對亞太局勢戰略構想的一環。
為了因應南海局勢和在印太區域的再平衡需要，過去十年間由美國府會與前後三任總統，陸續提出特別法案與軍、經、外交的交織考量構想：在中國崛起不可逆之下，如何構建具有牽制與防範作用的戰略布局。
先是由前總統歐巴馬在民國 104 年(2015年)底完成的：「跨太平洋夥伴協定」（Trans-Pacific Partnership, TPP）；談判期間還給日本和越南有相當的條款優惠；同時，也著手國會立法的運作。
當時的時空背景，一方面有全球金融大海嘯之後，必須進一步以美國的再工業化和美國製造（Made in America），以投資形成和貿易深化來帶動經濟成長；期能有就業創造與稅收增加，好吸納國債負擔和促成長遠性的金融獲利。
同一時間，則有中國在推動一帶一路的戰略競爭，從跨國投資的金融貸放、歐亞大陸和拉美、非洲的經貿緊密，一路到基礎建設的投資，包括在英國、美國、印尼、泰國等，所導入的高鐵合資建案。
遑論是引起軒然大波，中國企業在拉脫維亞、巴基斯坦、斯里蘭卡和太平洋島國的港口建設和日後的租用營運。其後前川普總統勝選，並在當選之後立即簽署行政命令，廢止國會同意的 TPP 和巴黎氣候協議兩大法案。至於在拜登總統任內迄今，即使有日本、東協組織的殷殷召喚，希望美國能夠回到 TPP 的繼承，CPTPP；卻僅只恢復巴黎氣候協議的參與。
令人疑惑的是，即使美國白宮發布會議新聞稿；但高棉總理還親身喊話，說是提早到25、26兩日，十個會員國都能依約成行。但這樣有戰略高度與明確目標的元首級會議，即令路透社確認其傳聞為真；但負責會議安排的對口國，印尼，並未提出延期說明；即使有排程衝突的當事國家，泰國，也再次表明若能改在28日的一天內完成，那麼該國總理仍將親身與會。
何況即使有賀錦麗副統的親身到訪，美國與印度在印太戰略上的設計歧見，依舊無法排除！像是讓英國加入參與，印度外長 Harsh Vardhan Shringla 即曾公開反對，他說：「由英美澳結盟成立 AUKUS，之於亞太四方安全對話，既無關聯性，也無助於 QUADS 的運作。」
而隨著時間的遞延，印度的立場考量則益加能看明白：一方面，印度著眼於不結盟路線；因此，從非洲、中東到西亞，都是該國戰略的考量範圍，有別於美、日和澳洲所看重的南海情勢。再則，是否與中國和俄國減少依存關係與經軍互動的戰略利益？晚近印度在烏克蘭戰爭的立場選擇，已經夠明確。
對比美國國家公共新聞台（NPR）的報導，文章引述不具名官員的評估，暗示拜登總統的心力都集中在烏克蘭戰爭上；雖然聯合東協組織來應對中國問題，仍是外交政策的核心焦點。作為美國與 ASEAN 協議的一部分，白宮宣布在印太地區提供 1.5億美元的工作預算；終極目標則是籌集20億美元的項目計畫，包括在環境維護、海防勤務與執法、公衛健康等的監測與人員養成訓練。
往下就是拜登總統到訪東亞國家的重頭戲，5月20日至5月24日；將訪問日本和韓國，以及其他「四邊安全對話」國家——澳洲、印度的領導會晤。
印尼總統 Jokowi 在返國之後的新聞發布，他先是表達要期許世界和平；並語重心長的說出觀察：全世界正需要有共同合作來走出疫情，但此刻的敵對衝突卻是越發激烈；我們需要強化多邊主義的機制，卻只看到單邊主義的歪風盛行。
印尼總統並且積極倡議，將邀請美國參加印太基礎建設論壇（the Indo-Pacific Infrastructure Forum）；民國 112 年(2023)起印尼將會輪值 ASEAN 主席，並計畫藉此一推動的基建論壇，可以跟美國的印太經濟架構，the Indo-Pacific Economic Framework （IPEF），取得對接。印尼總統同時說明其細部觀點，他認為行將推動 IPEF 跟該組織的印太前瞻計畫，the AOIP（ASEAN Outlook on the Indo-Pacific），在列為優先的項目上合作，必須著眼於產生綜效和彼此在上目標的交相強化。
看似面子十足的一場高峰會議，還有待細細咀嚼各方的細緻與見招拆招。
