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【專家之眼】違憲修法實為居住正義跳票的遮羞布
2023-01-12 15:04 聯合報／ 曾志超／中華經濟與金融協會副秘書長
立法院10日通過平均地權條例，要實現居住正義。本報資料照
10日立法院通過平均地權條例，蔡英文總統隨即在臉書發文表示，修法實現更平等的居住權益，是年輕世代對執政團隊很大的期待。似乎實現蔡總統重要的居住正義已經不遠，惟這樣的期待恐過於樂觀。
蔡英文總統在民國一O四年（2015年）競選時，即信誓旦旦將落實居住正義，進而推出「房市三箭」的住宅政策，包含房地產稅制改革、健全租屋體系與建二十萬戶社宅，結果各項政策紛紛跳票，房價一飛衝天，不僅都會區大漲，連各地鄉間都跟著飆漲，讓許多人買不起房子，已成為民怨之首。主管住宅政策的前內政部次長花敬群，相關政策執行不力，還在臉書留言辱罵批評他的在野黨立法委員，本應下台負責，卻高升內政部代理部長。
近期又加碼祭出「居住正義五箭」，其中最重要的就是推動平均地權條例修法，包含五大內容，如限制換約轉售、重罰炒作行為、鼓勵民眾檢舉、限制私法人購屋與解約申報登錄等，違反者處以重罰，以抑制房地炒作，試圖拯救低迷的民調。
論其實際，相關制度確實能限制房地產的交易量，壓抑房地產市場。不過相關規範顯有違憲之虞，且耗費大量的交易成本，實屬失敗的政策。
先論其合憲性，中華民國憲法第15條對於財產權保障有明文；契約自由亦屬憲法第22條所保障其他自由權利之一（釋字第576號解釋）。新法卻禁止預售屋與新成屋的契約之讓與或轉售、限制私法人購屋等，引發違憲之論。
對此內政部引用中華民國憲法第23條與及司法院釋字第576號、第709號解釋，認為「人民的財產權與契約自由應受保障，但國家為了維持社會秩序或增進公共利益，在不違反比例原則下，仍可立法合理限制。本次修法禁止換約轉售或私法人購買住宅許可制等規定，都是基於防杜炒作、維護市場秩序等公共利益而進行適度管制，具有正當性及必要性，且符合憲法規定」。
惟前述二項解釋提到，國家為增進公共利益之必要，於不違反憲法第23條比例原則之範圍內，非不得以法律對於人民之財產權或居住自由予以限制。引用吳庚大法官著作，比例原則又稱為「損害最小原則」以及「禁止過當原則」，國家公權力為了達成某一特定的目的、結果所採取的方法、措施，必須符合合理、比例的原則。
為抑制房價，可利用實價登錄之資訊揭露，以及提高稅基、課以囤房稅或房地合一稅等租稅手段，增加炒房者的持有成本，即可達成其目的，非採禁止契約之讓與或轉售不可，前開修正已與最小侵害原則相扞格，不符合憲法第23條之比例原則。
此外，新規範的交易成本也很可觀，例如，禁止讓與或轉售後，又擔心影響正常交易，被迫訂立出買房簽約後受到強制執行、重病、非自願失業、重大變故無力還貸款等例外情形；私法人購房採許可制，交易前需增加審核人力，交易後還需稽查是否作為員工宿舍或具規模性之出租；新增檢舉制度，將產生大量的檢舉案件，查緝成本也相當驚人。
要解決居住正義問題，最有效的方法就是增加社會住宅與提高持有成本，也都是蔡總統的主張。然社會住宅為各國照顧弱勢者的重要工具，引用媒體統計各國社宅占全國住宅總量的比率，荷蘭（29.1%）、丹麥（19%）、芬蘭（18%）、瑞典（18%）、英國（16.6%）、新加坡（8.7%）、韓國（6.3%）、美國（6.2%）與日本（5%），而我國即使達到蔡總統提出8年20萬戶的社會住宅目標，也僅占全部900多萬戶住宅中的2%，現階段更僅有0.7%，與上述國家差距甚遠，無怪乎我國弱勢族群居大不易；房產稅制改革僅提高交易稅，持有稅改革卻置之不理，形同鼓勵國人囤房。
政府不願意積極處理難度較高的社宅與稅改，所以就算違憲也要力推其他效益有限且不合理的制度，藉以產生政府積極打房的形象，其真正目的在於遮掩居住正義淪為口號的結果。
