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【專家之眼】法人炒房問題多 內政部應攤開數據

2021-03-16 19:51 　聯合報 / 　　曾志超／中華經濟與金融協會副秘書長

內政部透過住宅所有權登記資料庫進行大數據分析，發現不論在囤房比例及短期交易行為上，法人均明顯高於自然人。圖／聯合報系資料照片

內政部於3月初公布住宅全國總歸戶統計，發現法人才是炒房與囤房的大戶，不過內政部只提供部分法人不動產交易的數據，無法釐清諸多問題。

法人炒房問題嚴峻

內政部透過住宅所有權登記資料庫進行大數據分析，針對單一所有權人住宅進行全國總歸戶統計，發現法人炒房問題相當嚴重，更甚於自然人。

全國有 11.24 萬個法人擁有住宅，其中 1.34 萬法人擁有4房以上，合計擁有 34.08 萬住宅，占擁屋法人的11.96%，遠高於自然人的1.46%，占法人所擁有住宅 46.34 萬宅的 73.55%。這些多房法人，平均持有 25.35 宅。非不動產及營建工程業擁有多房之法人，平均持有 26.93 宅。

去年第四季，持有一年內即出售住宅的比例，自然人為 9.74%，非不動產及營建工程業法人的短期交易比例則高達 54.51%。從其數據顯示，不論在囤房比例及短期交易行為上法人均明顯高於自然人。

當前法人稅率偏低

我國現行的不動產稅制，對法人相當有利。首先，移轉時採房地合一稅，自然人短期交易稅率極高，持有1年內賣出課45%，1至2年稅率35%；而境內法人不論持有年限長短，房地合一的稅率都只有20%；境外法人才需要課較高的稅率，持有1年內稅率45%、1年以上稅率35%。

其次，持有稅方面，縱然率稅比自然人高，法人所適用的非自住的房屋稅仍相當低，房屋稅為地方稅，各縣市規定不同，以最嚴格的台北市為例，住家用房屋在2戶以下者每戶均按2.4%，3戶以上者每戶均按3.6%稅率課徵。其他縣市更低，如新北市等17各縣市均採單一稅率1.5%，對經濟強勢的法人壓力極低。

綜合言之，國內的法人交易稅率僅20%，只有自然人短期交易約一半；持有稅較自然人略高。如此的租稅設計，等於鼓勵投資客以法人身分炒房，短期間交易成本相當低。無怪乎去年第四季，非不動產及營建工程業法人持有一年內即出售住宅的比例，竟超過五成之譜。

內政部未公布法人細節

政府為吸引台商回台投資，行政院國家發展基金提供鉅額的融資與高額利息補貼，如「歡迎台商回台投資專案貸款」，就以「支付委辦手續費」為名，進行補貼貸款利息之實。該政策推出之初，補貼利率竟為離譜的1.5%，期間高達10年之譜。後來國內廠商抗議政府獨厚海外台商，國發基金也提供貸款總額度800億元，比照相同條件辦理。筆者去年就撰文提醒政府，這樣盲目補貼，有可能將資金流向房地產。

此外，香港近年來因反送中事件後，政治局勢惡化，大量的香港人來台申請居留，去年來台居留許可人數達1萬813人，年增幅達84.6%，創下歷史新高；定居許可人數也高達1,576人。去年富邦金董事長蔡明興就提到，聽聞大型港資來台獵地蓋房子，回去賣給香港人。以炒房著稱的港人，只要投資 600 萬就可申請居留權，在台成立公司，取得居留權以後，在台灣連續居住滿一年，就可以申請在台定居，取得台灣身分證。屆時即可以境內法人炒房，享有優惠的稅率。

上述這二類法人，極有可能在台灣進行炒房。可惜從內政部公布的數據中，缺乏炒房法人的細節。政府有必要進一步公布相關炒房法人的細節，讓國人了解獲得政府補貼的企業、來台的外資（尤其是港資）以及來台取得居留權的人士等購買國內不動產的概況。