名家觀點／從地上權兩爭議案例談起…
2018-09-18 01:29 經濟日報 張金鶚（前台北市副市長、政大教授張金鶚口述）
地上權案近來相當熱鬧，今年第三批地上權昨日公告招標，北中南總計十宗，其中四宗是首次招標。隨著地上權標案的發展，開始有一些爭議出現，例如「華固新天地」仲裁結果出爐，對開發商明顯有利；以及相當搶手的空軍官兵活動中心標案，出現「消失的標單」等。兩個案子凸顯的問題，若能釐清，有助地上權市場的長遠穩健發展。
先說華固新天地的仲裁案件。結果是住戶今年起適用新制，每年需繳納的3.5%地租中的2.5%，依照民國102年(2013年)公告地價計算，未來70年不變；另外1%則隨公告地價浮動計算，這樣的作法，讓原本地租過高的爭議，得以解套。
從仲裁結果來看，顯然對於開發商及住戶是有利的，不管是過去已取得地上權的住戶，或未來有意標下地上權的開發商，由於至少有部分比率維持不變，租金收益能夠穩定，雖是解決爭議的權宜措施，但也避免讓爭議干擾到地上權案件的交易意願。
我必須說，這是一個妥協、折衷的仲裁結果，其餘設定地上權案會不會跟進辦理，並不一定，畢竟每個個案情況不盡相同，要看法律以何為據。不過，如果就此判例可以讓政府的立場更寬容、更一致，對地上權市場的長期開發而言，是較好的發展方向。
此案之所以產生爭議，外界將矛頭指向公告地價漲太快，但這是本末倒置的說法。因為公告地價反映的是市場價格，之所以有地租過高的爭議，根本原因來自於房價太高，不能在房價居高不下的時候，說公告地價不能漲。況且，設定地上權案是地方建設主要財源之一，如果因擔心地價波動太大產生爭議，就不調整公告地價，恐將造成惡性循環，地價無法反映市場行情，對於公共建設也並非好事。
另一個近期頗受矚目的設定地上權案，就是台北市仁愛路的空軍活動中心，結果由元大銀行以82億元的高價得標。除元大銀行外，還有南山人壽、新光人壽、全球人壽、富邦人壽等四家壽險業者參與投標，都想要爭取這塊黃金寶地，最後由元大以最高價脫穎而出，已規劃將在此興建企業總部。
空軍活動中心最後的標價頗高，讓不少人對地上權市場的後市感到樂觀，但我認為，這是北市相當少見的大面積、黃金地段基地，是否為較特殊的個案，仍待觀察。
另一更值得注意的是，此次開標過，鬧出「消失的標單」插曲，導致開標過程一度停止，最後因為找回元大銀的標單，峰迴路轉之後才由元大銀得標。雖然這樣的開標烏龍並不常見，不過，為了完善地上權的標售制度，避免節外生枝，主管機關顯然要重新思考流程的調整空間。
我的觀察是，因為投標廠商當然會擔心投標資訊外漏，在決標前，一定相當低調，主管機關很難明確掌握能收到幾張標單，但為避免產生爭議，我建議未來寄出標單時，應該要求會知承辦單位，透過多重管道讓官方掌握訊息，才可避免類似情況發生，讓地上權的標售制度更為完備。
