名家觀點／令人擔憂的中國房市
2018-11-19 00:53 經濟日報 丁予嘉（作者是國票金控總經理丁予嘉博士）
繼中國企業債務剛性兌付的神化破滅，中國房市只漲不跌的神話也出現了明顯的變化。中國人買房始終有著房價永遠不跌的根深蒂固信念，因此過去的漏夜排隊、為求買房資格而假離婚等各種光怪陸離的現象也習以為常；罕見的是中國知名房地產商萬科一席「活下去」，證實了中國房市的泡沫甚至有崩盤可能，從一線城市的北京到二線的如杭州房地產商的降價求售、三級城市新屋降價更達三、四成以上，過去20年中國房市只賺不賠的神話已然破滅。
相較於美國房市泡沫化時期平均房屋空屋率約10％，中國庫存問題更顯嚴重。根據彭博社(Bloomberg)資訊顯示，中國空屋數量超過5千萬套、換算高達22%左右的空屋率，也就是說每五間房子中就有一間是無人居住，是拿來炒房的，相較於五年前的空屋率約15％，可見中國房市的投機炒作根本沒有真正獲得有效控制，雖然政策上針對過熱重點地區採行限制購買等禁令措施，來抑制投機炒房，但結果是炒作資金移轉至其他尚未限制如二、三線城市地區，導致中國房市偉大榮景的美夢越滾越巨大，最終成為當前中國最大的金融風險。
去槓桿化與今年以來人民幣沉重的貶值預期，都讓中國企業償債壓力有增無減，其中房企中體質較弱的也開始出現部分零星違約情況。過去中國地產開發商在境、內外籌資是極為方便的，且因舉債成本低廉，更大量發行境內外的人民幣與美元計價等債券，但這些債務將開始集中於今年陸續到期，今年下半年，上市房企海外債券到期規模達人民幣565億、明年更增至1,400億左右，明年將邁入還款壓力高峰期，中國房企產業的營運將面臨房價走跌、整體債務還債成本上揚的雙重壓力。
由於中國房地產開發商的債券價值大幅下降，導致該類產業的債券殖益率近期大幅攀升，房地產企業借款成本也更加昂貴，例如中國知名地產開發商恆大集團11月初剛發行的5年期18億美元利率大幅飆高至13.75％，舉債成本幾乎是過去的兩倍之多，且人民幣相對美元的貶值下，美元資金成本大增，中小型地產商資營運更為堪慮。
中國為控制房地產的去槓桿化速度，更限制房企海內外新增舉債外，對房地產商透過「借新還舊」償還較大額度債務也嚴加控管，房企的再融資難度提高；萬得資訊(Wind)統計，A股136家上市房企總負債超過人民幣10兆、平均負債率達80％創下13年新高，滬深300地產股指數相較今年高峰，跌幅近35％，都加重了中國房市與中國金融市場的不安。
房市泡沫加速、人民幣貶值壓力、企業債信惡化與中美貿易戰持續未解，均是中國經濟下行的重要關鍵，中國房市泡沫在飆漲十年後已正式來到修正轉折點，如何讓這個大泡沫安全著陸，除了對中國經濟內部的穩定極為重要，更影響著整個中國社會的安定。
