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酷經濟／「高公設比」該被檢討
2016-04-15 03:01 聯合報 林建甫
向來是房市票房保證的捷運共構宅，最近美河市聯開宅卻標售不佳，主要問題還是價格太高。
這次市府標售的是一般事務所，可以作為住宅或是工作室，底價一坪四十九到五十八萬元，然而依據實價登錄，附近住宅行情每坪四十七．四萬元，商辦約卅九．九萬元。市府也是獅子大開口，炒房的幫兇。
「高房價」背後的問題盤根錯節。「高公設比」也是買氣不振的要因。依照土地登記規則規範，「公設」包含大公、小公等區塊，「大公」指的是全體區分所有權人共有，包含地下室（如車道）、走道、門廳、防空避難室、消防設備、機電設備空間等；而「小公」則是指樓梯間、電梯、梯廳等屬於部分區分所有權人共有的範圍。
十幾年來，大台北新建案公設比不斷提升，從早年的廿五％一路攀升，目前台北市新建案平均公設比達卅四．五％，臨近的新北市也有卅一．六％。對於民眾來說，花了一輩子的積蓄才能買的房子，居然有三分之一是虛坪，這也嚴重壓迫到居住空間。
造成「高公設比」現象背後有其歷史成因。第一防災觀念提升。隨著災難發生頻繁，建築法規對於救災據點、避難緩衝空間的要求更高，新建案的法定保留空地比例往往較高。
第二，對生活品質的要求提升。不少豪宅將氣派豪華的接待大廳、中庭花園、游泳池、視聽室、健身房視為基本配備，公設比當然就高。
第三，也是最有爭議部分，建商為了降低每坪單價或增加更多的投資利潤，會將停車場、車道都劃入銷售面積，透過拉高總坪數來刺激買氣。更有不肖業者將應該和車位一起計算的部分車道，重複計算納入公設內，引發不少購屋糾紛。
隨著經濟發展，人們對於居住安全及生活品質的要求增加，公設比應有一定程度的增加。然而「高公設比」並不能與民眾的居住品質畫等號，且過高的公設比也就是變相提高房價。
國際間，美、日、星、韓等國均採用「實坪」交易方式。台灣「公設比」設定雖然立意良善，但同時卻也產生漏洞、爭議，且確實也影響房市的交易。政府應該重新思考「公設比」，才是健全房市發展應有作為。
